صرح الدكتور محمد رزق – رئيس مجلس إدارة شركه ERG للتطوير العقاري والتنمية السياحية، بأن الرافعة المالية في العقارات تتيح للمستثمرين فرصة الدخول في مشاريع كبيرة دون الحاجة إلى توفير رأس المال الكامل، وأضاف رزق تعتبر الرافعة المالية أداة مالية شائعة الاستخدام في مختلف القطاعات، وتعتبر الأكثر استخدامًا في القطاع العقاري، حيث تتيح للمستثمرين فرصة الدخول في مشاريع كبيرة دون الحاجة إلى توفير رأس المال الكامل من خلال زيادة القدرة الشرائية والاستثمار في أصول أكبر من قيمة رأس المال المتوفر.
تعريف الرافعة المالية في العقارات وأهميتها للمستثمرين
وأوضح رزق ؛ بأن الرافعة المالية في العقارات تعني استخدام القروض العقارية لشراء عقارات بقيمة تفوق المبلغ الذي يمتلكه المستثمر كرأس مال ذاتي ,، و يمكن أن تكون الرافعة المالية وسيلة فعّالة لتحقيق العوائد المالية الكبيرة. فمن خلال اقتراض الأموال لشراء عقار ما، يستطيع المستثمر الحصول على أصول أكبر مما قد يكون قادرًا عليه باستخدام أمواله الخاصة فقط ؛ و هذا يؤدي إلى زيادة العوائد المحتملة على رأس المال المستثمر.
إضافةً إلى ذلك، يمكن أن يُسهم استخدام الرافعة المالية في تنويع محفظة المستثمر، حيث يمكن توزيع الاستثمارات على عدة عقارات بدلًا من التركيز على عقار واحد فقط. وذكر رزق ؛ يتم تحديد نسبة الرفع المالي في العقار من خلال تحديد نسبة الحد الأقصى للتمويل العقاري (Loan-to-Value Ratio)، وذلك من خلال عمل تقييم للعقارات أو التثمين (سواء كانت قيمة سوقية أو قيمة استثمارية) وتحديد مبلغ القرض كنسبة من قيمة العقار، ويتم تحديد نسبة الدفعة المقدمة وتتحدد معها نسبة الرافعة المالية (Leverage Ratio)، حيث تساوي 1 على نسبة الدفعة المقدمة.
وأشار رزق ؛ إلي أن استخدام الرافعة المالية ليس خاليًا من المخاطر، إذا لم يكن العقار قادرًا على توليد دخل كافٍ لتغطية تكاليف القروض والفوائد، فإن المستثمر قد يواجه مشاكل مالية قد تؤدي إلى خسائر كبيرة.كما أن التقلبات في سوق العقارات يمكن أن تزيد من حدة هذه المخاطر، حيث قد تنخفض قيمة العقارات خصوصًا العقارات التجارية بشكل مفاجئ مما يزيد من صعوبة تسديد القروض، وهذا قد يؤدي إلى التمويلات العقارية الخاسرة، وبالتالي التساهل في هذه النسبة قد ينتج عنه حصول أفراد وشركات غير مؤهلين لتحمل هذه الأعباء المالية، وحينها يضطر المرتهن (البنك الممول) إلى تسييل العقار لاسترداد مبلغ التمويل وخسارة الراهن لعقاره.
أهمية التخطيط المالي وتقييم المخاطر قبل اللجوء إلى الرافعة المالية
وأختتم رزق ؛ مع استمرار نمو القطاع العقاري وزيادة تعقيداته، يبدو أن الرافعة المالية ستبقى جزءًا أساسيًا من أدوات المستثمرين، ولكن من الضروري توخي الحذر وتقييم المخاطر بشكل دقيق قبل اتخاذ قرار استخدام الرافعة المالية، لذا يجب أن يأخذ في الاعتبار ليس فقط العوائد المحتملة ولكن أيضًا السيناريوهات السلبية وكيفية التعامل معها، وخصوصا في حالات القوة القاهرة كما حدث في فترة الكوفيد او الاضطرابات الجيوسياسية وتأثيراتها على أسواق المال والقطاع العقاري والمؤسسات المالية الممولة.